Developer perumahan menghadapi dua masalah yang hampir selalu muncul bersamaan: satu unit dipesan dua konsumen, dan tagihan termin tidak sesuai progres pembangunan yang sebenarnya.
Keduanya terlihat seperti masalah berbeda. Sebenarnya berakar pada hal yang sama.
Akarnya: tiga catatan yang tidak saling bicara
Di kebanyakan developer, ada tiga catatan yang dikelola pihak berbeda:
- Ketersediaan unit — dipegang tim marketing
- Pembayaran konsumen — dipegang tim keuangan
- Progres pembangunan — dipegang tim proyek di lapangan
Selama ketiganya terpisah, selisih hanya soal waktu. Marketing menjual unit yang sudah dipesan kemarin. Keuangan menagih termin untuk pekerjaan yang belum selesai. Lapangan menyelesaikan tahapan tanpa ada yang menerbitkan tagihannya.
Unit dipesan dua kali
Ini paling merusak kepercayaan. Seorang konsumen sudah membayar tanda jadi, lalu diberi tahu unitnya sudah diambil orang lain.
Penyebabnya hampir selalu jeda waktu: unit ditandai terjual di papan atau file bersama, tapi baru diperbarui beberapa jam kemudian. Dalam jeda itu, sales lain menjualnya.
Solusinya bukan aturan yang lebih ketat, melainkan menghapus jedanya. Status unit harus berubah pada saat pemesanan tercatat, dan sales lain harus melihat perubahan itu seketika. Kalau ada dua orang mencoba memesan unit yang sama, yang kedua harus ditolak sistem, bukan diketahui belakangan.
Termin yang meleset dari progres
Skema pembayaran bertahap mengikat tagihan pada tahapan pembangunan — pondasi, dinding, atap, finishing. Masalahnya, yang tahu tahapan sudah selesai adalah orang lapangan, sedangkan yang menerbitkan tagihan adalah orang keuangan.
Kalau jalur komunikasinya berupa laporan mingguan atau pesan WhatsApp, dua hal terjadi. Tagihan terlambat — artinya uang yang seharusnya sudah masuk tertahan. Atau tagihan terbit terlalu awal — artinya konsumen protes, dan kepercayaan berkurang.
Yang perlu dilakukan: laporan progres dari lapangan langsung menjadi pemicu tagihan. Begitu tahapan ditandai selesai dan diverifikasi, tagihan terminnya siap dikirim hari itu juga.
Yang ikut membaik begitu ketiganya terhubung
Komisi agen berhenti jadi sumber perselisihan
Kalau penjualan dan pembayaran tercatat di satu tempat, komisi bisa dihitung otomatis dari skema yang sudah disepakati — termasuk aturan seperti komisi baru cair setelah termin kedua dibayar. Tidak ada lagi hitungan manual yang bisa diperdebatkan.
Laba rugi per proyek terlihat selagi berjalan
Banyak developer baru tahu laba proyek setelah proyeknya selesai. Kalau biaya konstruksi, penjualan, dan komisi menempel pada kode proyek yang sama, laba rugi per proyek bisa dilihat kapan saja — dan proyek berikutnya bisa dihargai lebih tepat.
Serah terima dan masa retensi tidak lagi terlewat
Komplain setelah serah terima adalah bagian dari bisnis ini. Yang membedakan adalah apakah Anda punya catatan kapan unit diserahkan, apa yang sudah diperbaiki, dan kapan masa retensi berakhir. Tanpa catatan itu, setiap komplain jadi negosiasi dari nol.
Urutan yang kami sarankan
- Ketersediaan unit lebih dulu. Paling cepat dirasakan dan langsung menghentikan risiko pemesanan ganda.
- Pembayaran dan termin. Setelah unit terkunci, ikat pembayaran ke unitnya.
- Progres konstruksi. Terakhir, hubungkan laporan lapangan ke penerbitan tagihan.
Urutan ini penting. Menghubungkan progres ke tagihan sebelum data unit dan pembayaran rapi hanya memindahkan kekacauan ke tempat baru.
